상가 월세 수익률: 공실 1개월이면 실제 수익이 얼마나 줄까?

월세 250만원, 매입가 5억원이면 단순 수익률은 6%

월세 250만원을 12개월 모두 받는다면 연 임대료는 3천만원입니다. 이를 매입가 5억원으로 나누면 단순 수익률은 6%입니다. 이 숫자에는 공실, 소유자가 부담하는 관리·운영비, 수선비와 금융비용이 들어 있지 않습니다. 광고의 수익률이 어떤 비용을 포함한 것인지 먼저 확인해야 합니다.

부가세 제외 임대료와 부가세 포함 청구액도 구분하세요. 임차인에게 받은 세금까지 임대료 수익으로 넣으면 비교 기준이 달라집니다. 관리비 역시 실제 비용 정산 항목인지 소유자 수입인지 계약을 확인한 뒤 다뤄야 합니다. 이 글은 부가세 제외 월세를 기준으로 계산합니다.

공실 1개월과 운영비를 반영한 NOI

1년에 한 달 공실이 생기면 월세 수입은 250만원 ×11 = 2750만원입니다. 소유자 부담 월 운영비를 30만원, 연 수선·재산세 등 기타비를 200만원으로 가정하면 연 비용은 360만원 +200만원 = 560만원입니다. 운영순수익 NOI는 2750만원 −560만원 = 2190만원입니다.

매입가 대비 NOI 수익률은 2190만원 ÷5억원 ×100 = 4.38%입니다. 공실이 없는 같은 조건에서는 NOI 2440만원, 수익률 4.88%이므로 한 달 공실은 250만원과 0.5%포인트의 차이를 만듭니다. 공실 중에도 발생하는 운영비를 월 12개월 전부 반영한 가정입니다.

대출이자를 뺀 현금흐름과 자기자본 수익률

대출 잔액 2억원, 고정 연 이율 4.5%라면 연 이자 가정은 900만원입니다. 위 NOI에서 이자를 빼면 연 순현금흐름은 1290만원입니다. 임대보증금이 5천만원이면 단순 투입 자기자본은 매입가 5억원 −대출 2억원 −보증금 5천만원 = 2억5천만원입니다. 이 기준의 현금수익률은 5.16%입니다.

보증금 5천만원은 임차인에게 돌려줘야 할 부채입니다. 투자 초기 현금 부담을 줄였다고 영구적인 수익이 생긴 것은 아닙니다. 대출 원금상환이 있는 경우에는 원금을 갚는 현금 유출도 별도로 확인해야 합니다. 이 예시의 1290만원은 원금상환과 소득세·취득비용을 제외한 금액입니다.

공실률 통계와 내 상가의 공실 기간은 다릅니다

한국부동산원의 상업용부동산 공실률은 표본을 조사한 통계입니다. 어떤 상권의 표본 공실률이 낮다고 내 점포가 반드시 임차인을 바로 구한다는 뜻은 아닙니다. 층, 면적, 접근성, 업종 제한, 계약 조건에 따라 임대 기간과 임대료가 달라집니다. 지역 통계는 배경 자료로 보고 개별 점포 조건을 조사하세요.

공실 0개월·1개월·3개월을 각각 입력하고 수선비와 금리를 높인 경우도 비교해 보세요. 월세가 연중 일정하게 유지된다는 가정도 실제 임대료 인상·인하와 렌트프리 조건에는 맞지 않을 수 있습니다. 숫자가 좋아 보여도 보증금 반환 자금과 대출 만기 자금은 별도로 확보할 필요가 있습니다.

• 연 임대수입 = 월세 ×(12 −공실 개월)
• NOI = 연 임대수입 −연 운영비
• 현금흐름 = NOI −대출이자
• 자기자본 = 매입가 −대출 −반환할 임대보증금